UTKAST

Å eie sin egen bolig (primærbolig) er et smart valg for mange fordi man tvinges til å spare og fordi man utelukker at huseier sier opp husleieavtalen. Men dette blogginnlegget handler ikke om det.

Dette blogginnlegget undersøker hva som er mest finansielt lønnsomt av å eie eller leie bolig dersom vi justerer for total månedlig utgift og plasserer differensen i en alternativ investering.

Alle tall er i 2020-kroner (altså ikke inflasjonsjustert).

En ærlig sammenligning av to alternativer

En ærlig sammenligning bruker samme bolig og har lik total månedlig utgift. For å justere for lik total månedlig utgift antar vi at det alternativet med lavest total månedlig utgift plasserer differensen i et globalt indeksfond. Vanligvis er det lavest total månedlig utgift når man leier.

  • Alternativ 1: kjøp av borettslagsbolig/andelsbolig
  • Alternativ 2: leie den samme boligen

Vi bruker en andelsbolig som eksempel slik at vi kan se bort fra dokumentavgift (2.5% av kjøpesum) fordi en ekvivalent selveierbolig vil ha en lavere pris tilsvarende dokumentavgiften hvis vi antar et relativt effektivt boligmarked.

I en andelsbolig vil felleskostnader vanligvis inkludere slike ting som eiendomsskatt, boligforsikring og driftkostnader.

Vi ignorerer kostnader som er lik for begge alternativer; strøm og nettleie, TV, internett og innboforsikring.

For å finne ut hvilket alternativ som er mest finansielt lønnsomt sammenligner vi formue etter 25 år.

Det virker kanskje rart å sammenligne formue men jeg ser ingen annen utvei. Vi skal tross alt finne det alternativet man kommer best økonomisk ut av.

Antagelser:

  • Hvert alternativ starter med 450000 i egenkapital
  • Årlig inflasjon på 0%
  • Årlig reell boligverdiøkning: 4%
  • Årlig reell avkastning på globalt indeksfond: 7%
  • Uendret boliglånsrente
  • Uendret skatteregler

Kjøpe bolig

Boligpris er 3000000 og lånefinansieres 85% (2550000) med 15% (450000) egenkapital.

Boliglånet er et standard annuitetslån med en flytende årlig rente på 2.10% med løpetid på 25 år.

Ifølge DNB sin lånekalkulator blir det 10993 å betale hver måned.

Nedbetalingsplanen for de første tre måneder ser slik ut:

Dato        Å betale Renter og gebyrer Avdrag Restgjeld
25.05.2020  10 993   4 523             6 470  2 543 530
25.06.2020  10 993   4 511             6 482  2 537 048
25.07.2020  10 993   4 500             6 493  2 530 555

Månedlig utgifter:

  • Fellesutgifter: 4000
  • Kommunale skatter og avgifter: 750 per måned (9000 per år)
  • Totalt: 15743

Etter 25 år er boligen verdt 3000000 * 1.04^25 = 7997509 og du har hatt en rentekostnad på 747873 og har tjent 747873 * 0.22 = 164532 på inntektsfradrag på rentekostnad.

Formue etter 25 år: 7997509 + 164532 = 8162041.

Leie bolig

Husleieavtalen er på 10000 per måned med et depositum på 0.

Månedlig utgifter:

  • Totalt: 10000

Etter 25 år har du betalt 10000 * 12 * 25 = 3000000 i husleie og din investering av egenkapital har vokst til 450000 * 1.07^25 = 2442345.

Den totale månedlige utgiften er lavere enn ved å eie bolig.

Vi antar at differensen investeres i et globalt indeksfond:

/* Rentesrente kalkulator med årlig innskudd */
var sum = 0;

for(var year = 0; year < 25; year++) {
    sum = sum * 1.07;
    sum = sum + ((15743 - 10000) * 12);
}

console.log(Math.round(sum));

Alternativ investering etter 25 år: 4358871.

Formue etter 25 år: 2442345 + 4358871 = 6801216

Kilder

https://meglerhuset-rele.no/2013/07/ulike-eierformer/

https://www.dnb.no/privat/laan/kalkulator/boliglaan.html

https://www.finansnerden.no/hvorfor-egen-bolig-er-en-elendig-investering-2/

https://dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/boligokonomi/hva-er-dokumentavgift

http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm