UTKAST

Å eie sin primærbolig har mange fordeler:

  • Du tvinges til langsiktig sparing
  • Stabil geografisk forankring
  • Oppussing som hobby

Men dette blogginnlegget handler ikke om det.

Dette blogginnlegget undersøker hva som er mest finansielt lønnsomt av å eie eller leie bolig dersom vi justerer for lik månedlig utgift og plasserer differensen i et globalt indeksfond. I tillegg antar vi at også egenkapital plasseres i et globalt indeksfond.

For å finne ut hvilket alternativ som er mest finansielt lønnsomt sammenligner vi formue etter 25 år.

Det virker kanskje rart å sammenligne formue men jeg ser ingen annen utvei. Vi skal tross alt finne det alternativet man kommer best økonomisk ut av.

To alternativer

  1. Kjøpe bolig
  2. Leie den samme boligen

I en andelsbolig vil felleskostnader vanligvis inkludere slike ting som eiendomsskatt, boligforsikring og driftkostnader.

Vi ignorerer kostnader som er lik for begge alternativer:

  • Strøm og nettleie
  • TV og internett
  • Innboforsikring

For å simplifisere regnestykket gjør vi disse antakelsene:

  • Årlig inflasjon (generell prisstigning) på 0%
  • Årlig reell boligverdiøkning: 4%
  • Årlig reell avkastning på globalt indeksfond: 7%
  • Boligen er en andelsbolig slik at vi kan ignorere dokumentavift
  • Boliglånet koster 2.25% (10 års fasterente)
  • Hvert alternativ starter med 450000 i egenkapital
  • Ingen endring av skatteregler
  • Husleieavtalen har ikke krav om depositum

Alternativ 1: Kjøpe bolig

Finansielle fordeler:

  • Giret investering (boligkjøp med lånte penger)
  • Inntektsfradrag for rentekostnad (fortjeneste på 22% av rentekostnad)
  • Skattefri gevinst ved salg
  • Redusert likningsformue (bolig skattelignes 25% av markedsverdi)
  • Redusert likningsformue (opptak av gjeld)

Boligen koster 3000000 og lånefinansieres 85% (2550000) med 15% (450000) egenkapital.

Boliglånet er et standard annuitetslån med en fastrente på 2.25% med løpetid på 25 år.

Ifølge DNB sin lånekalkulator blir det 11181 å betale hver måned.

Nedbetalingsplanen for de første tre måneder:

Dato        Å betale    Renter og gebyrer   Avdrag  Restgjeld
16.08.2020  11 181      4 841               6 340   2 543 660
16.09.2020  11 181      4 829               6 352   2 537 308
16.10.2020  11 181      4 818               6 364   2 530 944

Månedlig utgifter:

  • Avdrag: 11181
  • Fellesutgifter: 4000
  • Kommunale skatter og avgifter: 750 (9000 per år)
  • Total månedlig kostnad: 11181 + 4000 + 750 = 15931

Boligverdi etter 25 år: 3000000 * 1.04^25 = 7997509.

Du har hatt en total rentekostnad på 804416.

Du har tjent 804416 * 0.22 = 176972 på inntektsfradrag på rentekostnad.

Formue etter 25 år: 7997509 + 176972 = 8 174 481.

Alternativ 2: Leie den samme boligen

Husleieavtalen er på 10000 per måned.

Månedlig utgifter:

  • Totalt: 10000

Etter 25 år har du betalt 10000 * 12 * 25 = 3000000 i husleie og din investering av egenkapital har vokst til 450000 * 1.07^25 = 2442345.

Den totale månedlige utgiften er lavere enn ved å eie bolig.

Vi antar at differensen investeres i et globalt indeksfond:

Alternativ investering etter 25 år: 4501561.

Formue etter 25 år: 2442345 + 4501561 = 6 943 905.

Script

Tallene er laget med et script:

$ node app.js 
Owning
Monthly house cost 15931
Total mortgate cost 804416
Return on mortgage deductable 176972
House price after 25 years 7997509
Wealth after 25 years 8174481

Renting
Monthly rent cost 10000
Total rent cost 3000000
Equity investment after 25 years 2442345
Invested difference after 25 years 4501561
Wealth after 25 years 6943905

app.js:

var yearly_house_price_increase = 0.04;
var yearly_return_index_fund = 0.07;
var house_price = 3000000;
var equity = 450000; // egenkapital
var monthly_mortgage_payment = 11181;
var monthly_house_maintenance_cost = 4000; // felleskostnader
var monthly_house_taxes = 750; // skatte og avgifter (9000 per år)
var total_mortgage_cost = 804416; // manuelt summert fra dnb sin kalkulator
var return_on_mortgage_cost_deductable = total_mortgage_cost * 0.22; // inntektsfradrag på rentekostnad

var monthly_house_cost = monthly_mortgage_payment
                       + monthly_house_maintenance_cost
                       + monthly_house_taxes;

var house_price_after_25_years = house_price * (1 + yearly_house_price_increase)**25;

var owning_wealth = house_price_after_25_years
                  + return_on_mortgage_cost_deductable;

// Owning
console.log('Owning');
console.log('Monthly house cost', monthly_house_cost);
console.log('Total mortgate cost', total_mortgage_cost);
console.log('Return on mortgage deductable', Math.round(return_on_mortgage_cost_deductable));
console.log('House price after 25 years', Math.round(house_price_after_25_years));
console.log('Wealth after 25 years', Math.round(owning_wealth));

// Renting
var monthly_rent_cost = 10000;
var total_rent_cost = monthly_rent_cost * 12 * 25;
var equity_investment_after_25_years = equity * (1 + yearly_return_index_fund)**25;

var sum = 0;

for(var year = 0; year < 25; year++) {
    sum = sum * (1 + yearly_return_index_fund);
    sum = sum + ((monthly_house_cost - monthly_rent_cost) * 12);
}

var invested_difference_after_25_years = sum;

var renting_wealth = equity_investment_after_25_years
                   + invested_difference_after_25_years;

console.log('\nRenting');
console.log('Monthly rent cost', monthly_rent_cost);
console.log('Total rent cost', total_rent_cost);
console.log('Equity investment after 25 years', Math.round(equity_investment_after_25_years));
console.log('Invested difference after 25 years', Math.round(invested_difference_after_25_years));
console.log('Wealth after 25 years', Math.round(renting_wealth));

Kilder

https://meglerhuset-rele.no/2013/07/ulike-eierformer/

https://www.dnb.no/privat/laan/kalkulator/boliglaan.html

https://www.finansnerden.no/hvorfor-egen-bolig-er-en-elendig-investering-2/

https://dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/boligokonomi/hva-er-dokumentavgift

http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm